万达牵手万科：房企集体进入战略转型期时代到来？

 

5月14日，全球商业地产龙头万达和全球住宅地产龙头万科在北京签订战略合作框架协议，双方宣布建立战略合作关系，计划在国内外项目开展深度合作。一方是住宅市场的龙头，一方是横跨海内外的商业巨舰，这两大巨头的联手，让业内充满想象。

但在另一层面，在房地产行业发展利润平均化的当前，转型已经成为各家企业的重要目标。此次万达与万科强强联手的新模式，无疑将对中国房地产行业发展带来积极深远的影响，也似乎预示着房企集体进入战略转型期时代的到来。

01 “双万”联手，能否1+1大于2？

万达万科合作

5月14日，全球商业地产龙头万达和全球住宅地产龙头万科在北京签订战略合作框架协议，双方宣布建立战略合作关系，计划在国内外项目开展深度合作。

未来双方合作主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万达投资项目中商业部分，万科开发项目中住宅部分，充分发挥各自优势，实现互利共赢。万达和万科都是全国知名品牌，合作将提升两家企业获取项目的能力；能充分发挥各自专业优势，提升项目整体水准，创造更大价值。

根据协议，万达和万科将共同组成由双方集团高层担任领导的联合协调小组，互相交流项目合作信息；双方将长期进行合作；由于万达和万科都有海外发展计划，未来双方的合作不仅限于国内，也将在全球展开。

万达集团董事长王健林表示，中国房地产市场已进入供需平衡为主要特征的发展新阶段，房地产企业发展需要新思维、新模式。万达与万科的战略合作是一次全新尝试，对万达来说，通过与万科合作，万达可以集中精力，加快实施轻资产战略。同时双方合作也是对行业和社会的贡献，可以更有效地利用社会资源，减少浪费，对行业发展起到示范作用。

万科集团总裁郁亮表示：白银时代，传统业务仍有广阔的发展空间，也将萌发许多新的机会，这为优秀企业之间的合作提供了良好的契机。和万达的合作，有助于充分发挥万科在住宅领域的专业优势，获得更多的客户和发展机会；也有助于提升自身的商业地产能力，推动公司更好的向城市配套服务商转型。

无疑，双方的联手将会凸显强强联合的优势，对万科来说，在商业上鲜有突破，而通过与万达联合，可以迅速弥补商业方面的短板，在城市配套服务商的路上走得更快更稳。对于万达来说，近年来也是转型不断，从电商到旅游地产等，到海外大举扩张，但根本上万达的销售收入仍是住宅（包括公寓）类产品。可以借助万科在住宅标准化、产业化等方面的领先优势。”

但是，对于此次“双万”联手最终能够达到的效果，业界似乎并不看好。

业内：开发商难独扛重担

万达和万科并不是第一次被并提，自两个企业“发家”开始，他们就频频被业内“相提并论”。2001年被业内认为是两“万”的分水岭，万达以“商业＋住宅”两条腿模式开走，而万科以住宅专业化为定位，经过之后的“黄金十年”，他们分别成为商业地产和住宅地产的“头牌”。

张化学认为，目前万科和万达分别面对不同的问题。万科的问题是从住宅开发商到城市配套服务上的转变过程中，商业能力欠缺，阻碍转型速度；万达的问题是大量的商业沉淀占用大量的资金，住宅开发过程中标准化、产业化和房屋质量有待提升：“房地产市场进入白银时代，对开发商的产品能力、管理能力、融资能力都提出了更高的要求。依靠单一竞争力将面临一定的挑战，因此企业间通过相互合作、并购可以实现优势互补，提高总体竞争力。合作、代建等都是比较好的做法。”

广州中原地产项目部总经理黄韬认为，强强联合可以在大型项目的投标、开发上展现各自优势，但互补中唯一风险就是能否实现“1+1大于2”：“如果这种联手只是个别项目合作，那炒作大于实际，如果是战略的联盟，那么就有可能产生很大的能量。”

现状：房地产企业困难重重

房地产企业的联手并不是第一次出现，以广东市场为例，保利、越秀曾经合作“岭南林语”项目；而广州亚运城就是由富力、碧桂园、世贸、中信等几大发展商联手建立的；而珠江新城的天銮项目由新鸿基负责商业部分，合景泰富负责公寓部分，富力负责写字楼部分。

“虽然区域发展需要发展商强强联合来承担项目，但是目前在整个市场中，这种合作还未是主流。”黄韬认为。不过，发展商面临的困难令他们也需要实现转型、寻找出路。黄韬认为，发展商面临的困难是多种的，一个是资金困难、销售去库存难度，一个是发展遇到瓶颈：“比如万科在住宅发展上已经到了极致的程度，需要创新。”另一方面，宏观经济的影响导致房地产企业的利润下降、成本增加。

他分析，目前整体市场分化更为严重，一线城市、都会城市的一手市场较好，今年有可能出现价量回升，如广州市场自去年三四季度回暖后，今年复苏迹象更为明显，而5月行情预计向上。但三四线、五六线城市预计今年未必能够止跌。

不过，在他看来，商业地产的压力大于住宅，原因是受到电商冲击，实现商业转型需要一段较长的时间。

02 共同愿景：轻资产化 线下经营相互导流

万科与万达的合作，最终指向双方共同的一个愿景：转型为轻资产的服务型公司。

王健林这两年很不喜欢被人称为“房地产公司”、“开发商”。他说，万达的转型方向是变成一个服务业的公司，一个高科技企业。

他定了一个目标：2020年万达集团收入的三分之二、利润的超过三分之二要来自于服务业企业，也就是说，要来自于不动产销售以外的收入和利润。

“净利润如果三分之二来自于房地产以外，这公司就不能叫房地产公司了。”王健林透露，目前已经上市的“万达商业地产股份有限公司”，可能会改名变成“万达商业发展公司”，或者叫做“万达商业服务公司”，或者叫做“万达商业经营管理有限公司”等等，就是彻底去房地产化，实现万达集团核心业务的全面转型。

转型的路径便是轻资产模式，就是从今年开始，投资万达广场的钱不用万达出，都是投资机构出，万达负责选址、规划、设计、建造、招商、运营管理，使用万达的品牌。所有投资获得的收益，万达跟投资方35/65分成。王健林说，这个模式现在已经正式在运行了。

在这个模式中，万达不需要以前的“以售养租”了，也就是说，住宅和公寓对他来说不用再先卖掉作为融资手段了。万达可以把这部分业务全部交给万科来做。

王健林说，过去重资产模式下，万达进入哪个城市看的是房价，这个地区房价到了8000元，或者到了10000元，卖房有利润，才会考虑去投资。但变成轻资产后，现在进入三四线城市，不用考虑房价了，因为这个投资它不销售。需要关心的就是人口、当地城市的租金、和投资之间的比例关系。

而对于万科来说，跟随万达的商业做住宅，万达的招商配套可以提供很好的支撑，再加上万科的成本控制和品牌溢价，市占率将加快提升。

万科在合作开发、小股操盘上的经验极为丰富。这是万科的轻资产模式：品牌和管理输出。至于未来是万科仅品牌输出收管理费和分红，还是股权合作，可能就双方具体去谈了。

万科的轻资产模式将贯穿于所有业务。万科董秘谭华杰说，十年后万科住宅业务收入将占比降至50%，以消费地产、产业地产以及延伸业务为代表的新业务群，将贡献另外数千亿级的营收，而所有的新业务都将采取轻资产、资本化模式。

线下经营相互导流

今年1月份，万科高级副总裁丁长峰就直言，万科已经营业的、在建的和规划中的商业中心有25个，已投资200多亿元，如今到了需要进行整合的时候。

在这一趋势下，“万科在全国有些社区商业和城市综合体，交给万达运营，并非不可能。”中房信研究总监薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，双方合作的模式，可能是合股，或者万科把商业地产项目直接租给万达。“目前万达在实施轻资产计划，这种合作对双方都有益。”

“万万”在商业地产领域这种模式的合作，或给双方商业的线下经营带来更多导流。

万达拥有无可比拟的引流能力——坐拥中国最多的商业地产。截至2014年底万达已开业的万达广场总数达到107座，已开业持有物业总建面2156万平方米，拥有极为庞大的消费客户群体。而万科目前拥有最多的客户群体，已完成了近200万户的房产销售。

在易居中国执行总裁丁祖昱看来，万科的社区客户自然可以转化成商业地产的客户群体，与万达实现无缝连接。再加上目前万科物业又开始了全新的市场化拓展，这两者的系统效应迸发，就是关注客户持续需求的最高应用。

03 房企集体进入战略转型期

过去的近10年中，房地产市场经历了飞速发展的阶段，商品房建设量增长迅速，楼市价格不断攀升。尽管这期间也有短期调整，但下行不久后又会再次进入上行通道。进入2014年至今，楼市出现整体下行态势。尽管对楼市未来走势依然众说纷纭，“黄金时代”已经基本结束的认识赢得了绝大多数人的认可，房地产市场步入新常态。

在房地产行业发展利润平均化的当前，转型已经成为各家企业的重要目标。万达集团在先后实现主业万达商业地产以及万达影院两家公司的上市目标后，正式吹响进行第四次转型的号角。按照万达集团董事长王健林的规划，万达集团的转型从空间上看，是从中国企业转型为跨国企业；从业务上看，是从以房地产为主的企业转型为以服务业为主的企业。具体目标是到2020年形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大模块，彻底实现转型升级。

无独有偶，万科也在去年拉开转型元年的大幕，明确了以“三好住宅”和“城市配套服务商”作为未来发展方向。

不仅如此，纷纷改造传统业务，大多数房企开始探索转型，可谓“八仙过海，各显神通”。但仔细研究可以发现，商业地产几乎是各大房企转型的“标配”。万科总裁郁亮曾表示，中国所有的地产开发商都还没有拿到下一个时代的入场券，黄金时代的做法不再适用，需要更多创新才能找到活下去的方法。

绿地集团董事长、总裁张玉良在接受媒体采访时表示，绿地集团的战略是“以变应变”，通过优化区域结构和产品结构，做强商业地产、强化房地产关联产业、加强产品研发创新等。

事实上，包括华润置地、招商地产、金地集团等在内的房企也都在加大商业地产的布局。虽然商业地产会形成较大的资金沉淀，对企业的资金实力要求较高，但在土地日益稀缺的时代，商业地产的运营可以为房企带来长期稳定的投资收益。房企将一部分“鸡蛋”放入商业地产，可获得稳定现金流、优化财务结构。如果说去年国内房地产企业还在“洗牌”中蓄势待发，今年，产业调整开始加速，房企已出现明显的“梯队”落差。为追求更为持续稳定的盈利模式，房企依托住宅开发积累的客户资源，向家政、养老、医疗、教育、休闲、社交等多元化方面发展，“住宅+X”在楼市风起云涌。有的品牌房企已大胆迈出“跨界”的步伐，如朗诗地产介入养老产业，恒大地产集团高调进军农业、乳业、畜牧业，并发布了恒大粮油产品。

看来，在房地产市场步入新常态的今天，房企进入战略转型期，已经成为集体的选择。

结语

由“黄金时代”转入“白银时代”，中国房地产市场在走过了高速增长的十几年之后，洗牌加剧、企业转型已势在必行。不管万达与万科这种强强联手的新模式最终的效果如何，都将对中国房地产市场产生深远的影响。

                                                               （中装新网）