房地产专业知识100问

 

证书》。

房地产开发企业办理房地产开发和经营业务时，应当出示《房地产开发企业资质证书》。

主管部门对《房地产开发企业资质证书》实行年度审核制度。

63、什么是商品房预售？

答：商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

64、《房地产预售许可证》包含哪些内容？ 

答：《房地产预售许可证》包括下列内容：（一）预售许可证编号；（二）发展商名称；（三）项目名称；（四）项目坐落地点；（五）土地使用权出让合同书号、地块编号；（六）《房地产证》编号、栋数；（七）批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；（八）发证机关、有效期；（九）附注内容等。

65、当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？

答：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。

66、商品房预售需要具备哪些条件？

答：商品房预售需具备以下条件：（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；（七）法律、法规规定的其他条件。

67、是否可以认购内部认购时期的房地产？ 

答：根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，房地产预售须经主管机关批准并获得《房地产预售许可证》后，才能预售。所谓内部认购，实际上是发展商逃避主管部门的管理，在取得《房地产预售许可证》前的一种非法行为，其行为不受法律保护，是无效的。因此不能认购内部认购时期的房地产。

68、什么是商品房现售？

答：商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

69、房地产现售需要具备哪些条件？

答：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实。

70、什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？

答：凡下列情况之一的房地产，房地产开发企业不得刊登广告，广告发布者不得发布其广告：（一）未取得商品房预售许可证的预售商品房；（二）在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋；（三）违章建设的房屋；（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；（五）权属有争议的房屋；（六）法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。

71、开发商发布房地产广告时，应向广告经营与发布单位提交哪些材料？

答：房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与发布单位提交下列材料的复印件，并出示原件：（一）营业执照；（二）《房地产开发企业资质证书》；（三）预售的，应提交《房地产预售许可证》。现售的，应提交《房地产证》。

72、房地产销售广告应当包括哪些内容？

答：房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：（一）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；（二）预售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产预售许可证》证号；（三）现售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产证》证号。

广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广告。

73、在房地产广告中，不得包含哪些内容？

答：房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；不得出现返本销售或变相返本销售的内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容。

74、对售楼广告及资料内容有哪些具体规定？

答：预售商品房广告中以参照物表示项目位置的，应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间、车程等来表示距离。项目坐落位置、示意图，应当真实、准确，比例恰当。售楼资料上明示的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、清楚。

75、对未取得《商品房预售许可证》而刊登房地产广告的，开发商应承担什么责任？

答：对未取得商品房预售许可证而以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等方法刊登广告的，建设、房管和工商部门要加强检查监督，及时查处。

76、在刊登房地产广告时，对广告所表示的价格有什么规定？

答：房地产广告对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。预售商品房按套(单元)出售的，价格以套内面积计算；整栋出售的，以该栋房屋建筑面积计算房价。销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易，广告中要注明交易总价。

77、发展商发布虚假房地产广告时，应承担什么责任？

答：对违规发布房地产广告及发布的房地产广告失实、虚假的开发企业和广告经营者、发布者，建设、房管部门可责令其限期改正，逾期不改正的可通过新闻媒体曝光，给予停止审批新的商品房预售项目、降低资质等级等处罚。工商部门可责令广告发布者停止发布，并依照有关规定给予处罚。

78、对房地产广告中所承诺的内容，购房人是否有权要求在购房合同中约定？

答：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

79、对房地产广告中的各种排名、奖励等内容，有哪些规定？

答：预售商品房广告中出现各种评奖、排名、国家或省示范工程等称号的，必须符合国家有关法律、法规的规定，并明示评奖机关、奖励种类、有效年份。对列入实施计划但未经验收获得奖励称号的，不得使用该称号。

80、发展商销售商品房有哪些方式？

答：房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。

81、发展商不得采取哪些方式销售商品房？

答：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

82、销售代理委托书包含哪些内容？

答：由委托人出具给代理人的委托书应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

83、在发展商处购房时，发展商应当明示那些事项？

答：（一）开发资质和营业执照；（二）商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图；（三）项目开发进度和竣工交付使用时间；（四）项目及其配套设施的平面示意图；（五）商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊方法；（六）预售商品房的价格和付款办法；（七）商品房预售的专用账户；（八）物业管理事项；（九）法律、法规规定的其他事项。

在订立商品房买卖合同之前，房地产开发企业还应当向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

84、发展商应当提供哪些文件以供买方查阅、复印或摘抄？

答：在新版《深圳市房地产卖买合同（预售）》中已约定，卖方应向买方提供查阅、复印、摘抄以下文件的便利：（一）卖方与深圳市规划与国土资源局签订的深地合字（

） 号《土地使用权出让合同书》及

号补充协议或者《房地产证》；（二）《房地产预售许可证》、《建设工程规划许可证》及《施工许可证》；（三）主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图及房屋面积测绘报告。

85、对已预售的商品房，发展商是否可以设定他项权？

答：已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前，预售人不得用该商品房项目及其土地使用权设定他项权。违反此规定，用已预售的商品房项目及其土地使用权设定他项权的，其设定无效。由此造成损失的，由预售人承担。

86、对已预售的房地产，发展商是否可以抵押该房地产？

答：房地产开发商不得抵押已预售的房地产。

87、购房预定款性质的费用可以退还吗？

答：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。

符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。

88、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？

答：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目完工后，房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民房等有关主管部门进行专项验收，并按专项验收部门提出的意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件，并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收。

89、在交付时，与样板房不一致时该如何处理？

答：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致，不一致的，按合同违约处理。

90、未经验收或验收不合格就交付使用的，开发商该承担什么责任？

答：房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

91、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？

答：在房屋交付时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

92、在房屋交付使用后，在质量保修方面有哪些规定？

答：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

93、商品房延期交付的，转让人应当承担什么责任？

答：因转让人的过错，不能按约定的时间交付房地产的，转让人应当支付违约金。违约金数额在房地产买卖合同中有约定的，从合同约定；未约定的，为延期交付房地产期间的指导租金。造成受让人损失的，转让人除支付违约金外，还应当负赔偿责任。

转让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不交付房地产的，受让人有权解除合同，但转让人与受让人另有约定的除外。

94、购买预售商品房后，发展商是否可以将开发项目转让？

答：预售人将已预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设时，应当经拥有已预售商品房建筑面积的三分之二以上的预购人同意，并经主管部门批准。

95、转让项目需符合哪些条件？

答：属于房地产开发项目的在建工程的转让需符合下列条件：（一）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；（二）取得建筑许可证和开工许可证；（三）除付清地价款外，投入开发建设的资金已达到工程款预算投资总额的25%以上，并经注册会计师验资；（四）土地使用权未抵押、查封。

96、转让预售房地产项目的，受让人应当具备什么条件？

答：受让人应当是依法成立并符合资质等级要求的房地产开发经营企业。

97、转让预售房地产项目的，受让方享有什么权利和应承担什么义务？

答：转让预售房地产项目的，受让方应当享有原预售人享有的权利，并承担原预售人对预购人所承担的义务。

98、在项目转让期间，对预售商品房有哪些规定？

答：受让方与预售人签订项目转让合同之日起三十日内，受让方应当到原发证机关变更商品房预售许可证。

预售人自签订项目转让合同之日起，应当停止预售商品房；受让方未换商品房预售许可证的，不得预售商品房。

99、发展商能否为买方改名？

答：根据《深圳经济特区房地产行业管理条例》的规定，禁止房地产企业擅自更改已生效房地产买卖合同中的受让人姓名（名称）。

100、公共开放空间可以出售或转让吗？

答：公共开放空间是指在建设用地范围内，建筑物内部或外部开辟出的全天开放供公众使用的室内建筑空间或室外场地空间，如公共绿地、停车场等。公共开放空间不可出售或转让。

附属部分：建筑构造

1、基础

·基础：建筑物与土层接触的部分称为基础

·地基：支撑建筑物重量的土层叫地基

基础是建筑物的组成部分，它承受着建筑物的全部荷载，并将其传给低级。而地基则不是建筑物的组成部分，它只是承受建筑物荷载的土壤层。其中，具有一定的地耐力，直接支承基础，需要进行计算的土层称为持力层；持力层以下的称为下卧层。地基土层在荷载作用下产生的变形，随着土层深度的增加而减少，到了一定的深度则可以忽略不计。

基础的分类：

（1）按材料及受力的特点分类可以分为刚性基础和柔性基础。

用刚性材料做的基础称为刚性基础。刚性材料一般指抗压强度高、而抗拉、抗剪强度较低的材料。常用的砖、石、混凝土等均属刚性材料。

非刚性基础（柔性基础）。

用钢筋混凝土建造基础，基础宽度加大不受刚性角的限制，称为非刚性基础与柔性基础。为了节约材料，钢筋混凝土基础常常做成锥形，但最薄处不应小于200mm，如果做成阶梯形，每步高300mm-500mm.

（2）按构造型式分类

基础构造的型式随着建筑物上部结构形式、荷载大小及地基土壤性质的变化而不同。一般情况下，上部结构形式直接影响基础的型式，当上部荷载大，地基承受能力有变化时，基础型式也随之变化。基础按构造特点分可分为六种基本类型。

·条形基础

当建筑物的上部结构采用墙承重的时候，基础沿墙身设置，多做成长条形，这类基础称为条形基础。

·独立基础

当建筑物上部结构采用框架或者单层排架结构承重时，基础采用方形或矩形的单独基础，这类基础称为独立基础或柱式基础

·片筏基础

当建筑物上部荷载大，而地基又软弱，这时采用简单的条形已经不能适应地基变形的需要，通常墙下或者柱下基础连成一片，使建筑物的荷载承受在一块整板上成为片筏基础

·桩基础

当建筑物上部的荷载较大，而且地基的软弱土层较厚，地基承载力不能满足要求，做成人工地基又不具备条件或不经济时候，则可采用桩基础。使基础上的荷载经过桩再传给地基土层，以保证建筑物的均匀沉降或安全使用。

2、墙体

墙体的类型：

（1）墙体按所在位置分为外墙和内墙；纵墙和横墙。

外墙：位于房屋周边的墙统称为外墙，它主要起是抵御风、霜、雨、雪的侵袭和保温、隔热，起围护作用

内墙：凡位于房屋内部的墙统称为内墙，它主要起分隔的作用。

横墙：沿建筑物短轴方向布置的墙为横墙，外横墙位于房屋的两端也叫山墙。

纵墙：沿建筑物长轴方向布置的称为纵墙，又有内纵墙与外纵墙之分。

（2）墙体按受力状况分类

墙体按照受力情况分为两种：承重墙与非承重墙。

承重墙：直接承受上部结构传来的荷载

非承重：不承受外来荷载。非承重墙又可分为自承重墙和隔墙。

自承重墙：不承受外来荷载，只承受自身重量并将其传至基础。

隔墙：起到分割房间的作用，不承受外来荷载，并把自身重量传给梁、楼板。框架填充墙就是隔墙的一种。悬挂在建筑外部的轻质墙成为幕墙，包括玻璃幕墙与金属幕墙。

（3）墙体按照材料分类

按照墙体的材料可分为砖墙、石墙、土墙、钢筋混凝土墙。

（4）墙体的细部构造

·防潮层

在墙身中设置防潮层的目的是防止地下的潮气沿基础上升使室内墙身受潮。防潮层设置高度为室内首层地面的结构层的中部，一般用防水沙浆抹20mm厚。

·勒脚

外墙墙身下部靠近室外地坪的部分叫勒脚，其高度一般指室内地坪与室外地面之间的高差部分，也有将底层窗台至室外高度视为勒角。勒角的作用是防止地面水、雨水的侵蚀及人为的磕碰破坏，起着保护墙面，增加建筑美观的效果。

·散水

散水指的是靠近勒角下部的混凝土排水坡。其重要作用是迅速排出沿墙淌下的雨水，防止雨水直接进入墙下损害地基。

·窗台

窗台分室内窗台和室外窗台。室外窗台是为了防止窗洞底部积水进入室内；室内窗台是为了排除窗上的凝结水。

·门窗过梁

为了承受门窗上部的荷载，并把他传到门窗两侧的墙上，门窗洞口的上部设有钢筋混凝土过粱。

为了增加墙体的抗震性和稳固性，墙体内一般设有构造柱、圈梁

·变形缝

建筑物由于温度变化、地基不均匀沉降以及地震等因素的影响，使结构内部产生附加应力与变形，易使建筑物破坏、产生裂缝甚至坍塌。为了减少对建筑物的破坏，预先在变形敏感的部位将结构断开，预留缝隙，以保证建筑物有足够的变形宽度而不使建筑物破损。这种将建筑物垂直分割而预留的缝称为变形缝。

变形缝有伸缩缝、沉降缝、防震缝三种。

伸缩缝是在长度或宽度较大的建筑物中，为避免由于温度变化引起材料的热胀冷缩导致构件开裂，而沿建筑物的竖向将基础以上部分全部断开的预留人工缝。伸缩缝一般为20mm—40mm。

沉降缝是在同一栋建筑物中，由于其高度、荷载、结构及地基承载力的不同，致使建筑物各部分沉降不均匀，墙体拉裂。故在建筑物某些部位设置从基础到屋面全部断开的垂直预留缝，把建筑物分为几个可自由沉降的独立单元。这种为减少地基不均匀沉降对建筑物造成危害的垂直预留缝称为沉降缝。

防震缝是为了防止建筑物的各部分在地震时相互撞击造成变形和破坏而设置的垂直预留缝。防震缝应将建筑物分成若干体型简单、结构刚度均匀的独立单元。

3、楼面与地面

（1）楼地面的组成：

·面层

位于楼板层的最上层，起着保护楼板层、分布荷载和各种绝缘的作用，同时对室内起美化装饰作用。

·结构层

位于楼板层的中部，是承重构件（包括板和粱）。主要功能在于承受板层上的全部荷载并将这些荷载传给墙和柱；同时还对墙身起水平支撑作用，以加强建筑物的整体刚度。实际上就是保证楼板层的强度和刚度要求。

·附加层

附加层又称功能层，根据楼板层的具体要求而设置，主要作用是隔声、隔热、保温、防水、防潮、防腐蚀、防静电等。根据需要，有时和面层合为一体。

·楼板顶棚层

位于楼板的最下层，主要作用是保护楼板、安装灯具、遮挡各种水平管线，改善室内光照条件，装饰美化室内空间。

                                                               （楼市气象）