破局与活力：2014年房地产的背影

 

在中国，在中国房地产行业，从来没有像2014年这样，电子介质激活了人与人之间的弱联系，凭借互联网技术，倚赖微信工具，一个人可以延伸到所有的人，一家公司可以找到新客户。借用互联网工具创新和重构商业模式成为了这一年里房地产企业的选项。

而在告别2014年的时刻，我们把目光投注在制度与市场逻辑上，因为，不管我们走得多远，它们还是永远的动力之光。

■本报记者钟方综合报道 

2014年，如果你能静下心来深入去了解房地产，你会发现，这一年与以往最大的不同是，发挥市场调配资源的基础性作用不是喊口号，而是真真正正地落实——过去10年关于房地产调控的文件足足下发了179份。而在2014年里，一份都没有，调整完全生发于市场。

这对于中国房地产意味着活力。限购、限贷的取消与松绑，理所当然地在2014年成为房地产重构市场结构的重要突破内容。

这无疑是“全面深化改革元年”里，人们对改革的期待——“思想再解放一些”、“胆子再大一些”、“步子再快一些”的体现。

破局

时间往前追溯。2014年3月全国两会召开，总理李克强在《政府工作报告》中提出，房地产实行“分类调控”。

之后，住建部一位副部长在一次内部发言中做了进一步阐释：“调控房地产市场就像治大国，必须像烹小鲜一样对待。能局部调的，就不要整体调，调节的手段对整体影响越小越好。能够用经济手段调的，就不要用行政手段调，行政手段越少越好。能够由城市政府调的，就不要由中央政府代替。”

声音发出，只待破局者。2014年房地产松绑的破局者，是呼和浩特。6月25日，呼和浩特发布了《关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见的通知》，通知最大的引爆点是提出放开限购，这个举动成为全国首个正式发文放开3年限购的城市。

一发不可收拾。随后其他城市接棒跟进，完全放开或部分放开限购约束政策。到2014年结束，46个限购城市中仅有北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市未放开限购。这只是一个时间问题。

限购的取消，不仅意味着房地产投资和价格变动是中国经济走势的重要参照点。还深层次地反映，政府对房地产的调控方式与以往10年不再一样，行政计划手段被市场化方式所取代。

10年房价的上涨，人们可以情绪化表达为房地产暴利、开发商黑心。但对一个努力读懂中国的媒体和房地产人来说，我们不能也情绪化地去表达。中国房地产价格连升的原因背后，我们要更清楚地认识到，10年房价上涨40%都是由刚性需求推动。刚性需求包括了城镇化率、年龄更迭以及23岁以上人口的增长速度。

而在2014年，房地产出现的供求关系变局，以及投资下滑的变化，也可以从人口来窥探出蛛丝马迹。我国1981年～1991年的婴儿潮产生的住房需求在2014年基本结束，供需关系在2014年出现变化是有迹可循的事件。

在房地产需求略有回落，而供给连续几年增加的形势下，短期房价下降、调整是正常状态。不同的是，这一次是消费者主动降低需求，在2011年，则是政府出台限购政策抑制需求。

主动降低需求更加不可控制，用经济话语来说，就是市场是众人的信心。所以，放开限购政策，是回归常态化，拾获信心。

10年调控，副作用不是房价涨那么表面化。从深层次观察，这是一个计划于市场的选择。它留下的却是人们对计划的留恋。因为，凡计划与市场，最具象的差别便是价格的形成，是长官说了算还是市场来决定。

30多年的计划体制，在取得集中力量办大事的同时，深度培养了两三代的官员和老百姓对恒定的计划价格的忠诚，以至改革开放后每一次物价出现上涨，便民声鼎沸。最著名的便是1988年价格闯关，大家以往家扛盐扛肥皂的方式投了反对票，煮了回改革夹生饭。

最近的一次，就是房地产，专注于价格调控，偏失了土地、住房、分配的改革与市场的完善。让这个行业背负了它本不应该背负的重压。住建部部长职位被舆论称为“最难当的部长”就是生动的例子。

而在2014年，行政使命告别，市场有了发言权，价格趋向真实。这是一个旧政策的结束，也是一个好政策的开始。

寻找活力

在政策之外，就是市场。

很清楚，要实现现代化和城市的美好生活，“城市活力”与“地产活力”就必须是一种可预见到的状态。

在12月22日举行的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长陈政高表示，将要保持房地产市场平稳健康发展。“随着新型城镇化的推进，相当数量的新市民的住房问题还没有解决，相当数量的城市居民对改善住房条件还有新的期待。这要求我们准确把握市场运行中出现的新情况、新问题，注意地区间的差异，跟踪市场走势，积极应对，主动作为。”

对每一位城市主政的官员来说，他们现在遇到的不仅是房地产经济的命题，更多的是在经济与城市深度进入转轨与升级的历史进程后，如何定位、如何治理、如何打造城市与房地产活力的新问题。

在城市经济与发展中，一个充满“活力”的房地产业，它不只是一个企业与地方的利润与利益问题，重要的是，它是人们的城市美好生活的容器，是人们梦想开始的地方，房地产与城市将如何实现自我超越，主政者既不能乱作为，但也不能不作为。

最典型的例子就是，2010年海南国际旅游岛获批后，在没有经过严密的规划之前，各个城市就大肆地开发出一个个纯住宅房地产项目，没有配套也没有休闲元素，大量项目变成一个个只供候鸟人群夜晚休息的居所。

这种对旅游、城市与房地产的肤浅理解，恶果与影响正在不断浮出。今年9月初，国家发改委针对海南省国际旅游岛的评估报告未能按程序通过专家审评。国家发改委评审未通过的原因，主要是海南省的旅游经济比重依然偏低，国际游客人数偏少，以及旅游环境和管理与规划有差距。

参与评审的人士透露说，“海南（离国际旅游岛目标）还存在非常大的差距。”这表明海南在享受国家政策优惠的同时，未能完成国际旅游岛的建设。

国务院的设想，是希望海南能够把旅游行业作为支柱产业，但4年来，发展最快的是房地产行业，海南统计局数据显示，2010年房地产开发投资为467.87亿元，同比增长62.5%；2011年为663.05亿元，同比增长41.7%；2012年同比增长33.7%至886.64亿元，到2013年达到1196.76亿元，增长35%。而2014年前三季度,海南房地产开发完成投资974.92亿元,增长19.7%，有所回落。

而海南省的判断是，在未来相当长的一个时期内，房地产都将是海南经济的重要支柱产业。

问题不在于，房地产能不能成为一个地方经济的重要支柱产业。在于地方政府在规划与建设上，是什么思维，是怎么规划与管理，如何发挥房地产的正向作用，如何让其激发出活力，包括城市活力和商业活力。诸如发展综合型房地产项目，而不是一个个只提供睡觉的住宅集合体。当前海南国际旅游岛房地产发展的这种活力，是一种原始阶段的野蛮生长，是在没有充分的准备与规划下进行的加速度跃进。它是中国大部分城市的投射与代表。

把2014年海南案例放到10年时间来观察，会发现，中国城市在土地与房地产上经历了太多的事情，黑白相间，良莠不齐。但客观地说，整体上正在向前走。

在城市与房地产的发展关系中，深圳又是一个新案例，它最先遭遇发展困境，也是最先采取行动。作为中国唯一一个没有农村的城市，深圳面临的最现实的问题是无地可卖。深圳的办法是，启动土地管理制度改革试点，试图通过历史遗留产物“城中村”的改造来“更新城市”。

这项改革试点的最大特点就是，将规划权下放到了各个功能区。更通俗地说，就是开发者可以跟“城中村”村民们共同协商这一块地将来做什么，商业、工业还是住宅，这个大社区需要配备什么样的公共设施。

早在20世纪80年代，世界卫生组织就提出“健康城市”的理念，这是基于城市快速发展而带来的一系列相关问题而提出的解决方案，旨在“以人为本”和“可持续发展”的目标下，引导城市朝着健康的方向发展。就中国的城市来说，健康发展就是坚持生态底线，明确基本农田、绿地、林地和湿地等生态资源的总量和布局，强化空间管控，形成生产、生活、生态空间的合理结构。

这是一个关乎城市活力的未来命题，也是一项必须的城市行动。换句话说，这个命题要落实到地面，而不是一个未知数。

商业的力量，良性的活力——才是城市发展与更新最宝贵、最经济的动力，也是发展房地产的必要条件，是接下来的年月里房地产稳定健康发展目标之下的最大公约数。

                                                           （中国房地产报）