同致行2014年郑州房地产市场年终总结

新常态、新格局、新形势

 

2014年全国楼市的宏观政策环境变了，市场供求及行业未来走势也在变，毫无疑问房地产将迎来白银时代，转型已成行业普遍共识，2014年亦成为郑州楼市白银时代元年。

2014即将过去，值此年底之际，同致行研究中心对郑州楼市总结梳理，最大还原郑州楼市白银时代元年运行特征，为未来行业发展提供一些有益参考。

一、房地产市场新常态

1、历年政策变化走势

十年房地产宏观调控政策经历三轮调控周期，基本上每三年一轮调控周期。在调整政策收紧放松的周期内，郑州楼市也经历了‘涨两年、跌一年’的周期表现。

纵观十余年来的调控，行业政策法规与金融手段并重，行业政策法规影响较为深远，金融手段对市场销量影响更加直接、明显，也是政府反复使用的调控工具。今年调控措施更多的集中在行政手段方面，但因为属“调控大招”，因此其影响不仅直接且力度也大。

2、2014年各月的政策变化

中国经济持续走弱背景下，国内楼市限购取消、限贷松绑以及货币政策宽松，楼市爆发性增长未出现。明年经济仍处深度调整中，房地产新常态将出现。

今年的调控政策力度最大的非限购放松、限贷取消以及降息莫属，这“三大招”重树购房者入市信心，尤其利好改善型需求，降低入市门槛，节约购房成本，促使需求积极释放，同时开发商积极开展跑量出货，多地购房热情升温，重现“日光盘”。

3、中国房地产市场新常态四大特征

（1）从高速增长时代转向平稳增长时代

（2）从密集政策调控时代转向市场调整时代

（3）从供不应求时代转向供过于求时代

（4）从高利润时代转向高现金流时代

二、郑州楼市新格局

1、土地市场新格局

2014年土地供应相对充足，各区域土地成交均价差距进一步拉大，土地成交均价差异促使未来区域间房价格局变化，金水区房价呈现较高增长可能。

1.1 土地供求量

截止12月20日，全市共供应土地139幅，占地面积479.77万㎡，其中住宅用地93幅，占地面积381.87万㎡，占比80%，商务金融用地46幅，占地面积97.91万㎡，占比20%；供应土地主要分布在二七南区、高新区、惠济区江山路、英才街、文化路沿线、管城南区、郑东新区龙湖CBD区域和中原区西三环沿线及中原西路沿线为主。

截止12月20日，全市共成交土地167幅，占地面积592万㎡，其中住宅121幅，占地面积480万㎡，按照容积率3.0计算，可建筑面积1440万㎡ ，商务金融用地39幅，占地面积88万㎡。成交土地主要分布在二七区、高新区、管城区、惠济区、郑东新区；成交土地大多以西、北、南三环外的城改项目为主。

1.2 土地成交价格及溢价率

截止12月20日，全市成交商品房用地土地单价为373万元/亩，较13年上涨42%，土地楼面地价为1527元/㎡，较13年上涨39%，其中金水区单价最贵，为882万元/亩，郑东新区为775万元/亩，中原区为592万元/亩，管城区为329万元/亩，二七区为314万元/亩，高新、惠济、经开区土地单价较低；全市土地整体溢价率为118%，主要是金水区和郑东新区龙湖CBD区域的高溢价地王地块的拉高所致。

1.3 土地交易亮点

2014年土地市场与商品房市场冰火两重天，郑州“地王”多次被刷新，地王超1700万/亩，郑东龙湖区域房价有望突破3万元/平米，引领郑州楼市。

年度单价和楼面地价双料地王：2014年8月20日，由河南豫农置业竞得位于郑东新区朝阳路南、九如路西的一幅67.7亩的商品住宅用地，成交单价为1704万元/亩，成为年度单价“地王”；

年度总价地王：2014年8月27日，由建业集团竞得位于朝阳路南，九如路东的一幅95.6亩的商品住宅用地，成交总价为14.44亿，成为年度总价“地王”；

年度最大地主：正商集团旗下的多个项目，在全市共取得18幅土地，总计面积达945亩，成为年度最大“地主”。

2、商品房市场新格局

2.1 商品房供求价对比

2014年1-11月郑州市区商品房供应面积987万㎡，较同期大幅下滑，全年预计供应量1070万㎡，同比降17%；2014年1-11月郑州市区商品房成交面积682万㎡，预计全年成交量750万㎡，同比降27%。商品房均价增幅放缓，同比增长10%。本年度成交高峰并非“金九银十”，而是传统淡季8月份，原因在于8月9日限购取消后，大量已成交而限购无法备案房源集中备案所致；在全年11月份的成交量属高位运行水平。

2.2 商品住宅供求价对比

2014年1-11月郑州市区商品住宅供应面积673万㎡ ，预计全年供应量730万㎡，同比降5%；2014年1-11月郑州市区商品住宅成交面积525万㎡，预计全年成交量580万㎡，同比降 27%。商品住宅均价增幅缓慢，同比增长4%，创近五年来最低增幅。

本年度供应市场依然比较活跃，集中集中在5-9月份；需求市场亦表现比较平稳，8月份受政策放开影响成交量较大，其他月份表现平平；本年度成交均价一直表现平稳，受成交比较低迷以及信贷政策偏紧影响，上涨动力不足，全年度均价为8642元/㎡ ，上涨幅度不大。

2.3 商品住宅结构分析

受郑州城市属性影响，2014年刚需产品仍是商品住宅成交主力，占比60%以上；限购取消，改善型户型需求释放增长。高端住宅产品市场份额加大，商品住宅市场进一步分化。

全年住宅成交单价段集中在80-100㎡的刚需面积段，该面积段产品共成交26004套，占比全市的近50%，较13年同期有小幅上涨；其中受限购放开影响，改善型产品继续收追捧，120-144㎡产品共成交8614套，占比16%，占比亦较大。

本年度价格虽然整体上涨动力不足，单价段上移明显，其中8000-9000元/㎡段产品已经超过7000-8000元/㎡段成为主力价格段，9000以上价格段占比亦较高。其中价格相对较低的西、南三环沿线项目价格已经位于8000元/㎡以上，7000-8000元/㎡项目主要集中在高新区。

2.4 商业物业供求价对比

2014年1-11月郑州市区商业物业供应面积91.59万㎡ ，预计全年供应量102万㎡，同比降22%；2014年1-11月郑州市区商业物业成交面积49.90万㎡，预计全年成交量56万㎡，同期保持稳定。商业物业均价增幅较大，同比增长13%。总体来看，商业物业需求稳定，价格过快。

14年商业物业供求主要集中在4-5月和9-11月的传统销售旺季，主要热销项目有绿地新都汇、郑州万达中心、兰德置地广场、美盛中心、锦艺国际华都；14年商业物业成交均价波动比较大，主要是受各区域项目价格差异较大影响。

2.5 办公物业供求价对比

2014年1-11月郑州市区办公物业供应面积114.40万㎡ ，预计全年供应量125万㎡，同比降37%；2014年1-11月郑州市区办公物业成交面积98.92万㎡，预计全年成交量108万㎡，同比降15% 。办公物业均价稳定，同比增长3%。价格稳定，需求略减。

14年办公物业成交市场基本比较平均，月均成交8.99万㎡，主要热销项目有绿都广场、绿地新都汇、正弘高新数码港、正商四大铭筑、绿地滨湖国际城等项目；14年办公物业成交均价波动比较大，主要是受各区域项目价格差异较大影响，下半年三环沿线及三环外非传统区域的商办项目大量入市，直接拉低了全市月度的成交价格。

2.6 商品住宅市场区域格局

2014年各区域商品住宅市场差异明显，二七区与高新区库存量增大，价格增长乏力；中原区与经开区供求平衡，价格平稳增长；郑东新区供不应求，均价突破1万元/平米，基于区域土地稀缺与成本加大，价格将快速上扬，继续引领郑州楼市。

高新区和二七南区项目持续发力，代表项目有正弘高新数码港、万科城、泰宏建业国际城、绿地滨湖国际成等。需求方面，除了供应比较旺盛的高新区和二七南区外，金水区和中原区等核心城区优势凸显，需求比较旺盛。高新、二七、金水供过于求明显，明年去化压力相对较大。价格方面，郑东新区和金水区分别以10357元/㎡和9739元/㎡的价格领跑全市，西北、西南片区依然是价格洼地，价格分别为7062元/㎡、8190元/㎡。

2.7 商业市场区域格局

2014年各区域商业普遍供过于求，整体商业物业去化缓慢。高新区商业物业供求比例失衡最严重，区域商业物业存在泡沫化倾向，商业开发需谨慎。

供应方面，金水区和二七区供应比较旺盛；需求方面，金水区花园路沿线及二七区航海路沿线的商业项目需求比较旺盛，郑东新区受政策倾斜及高铁商圈大量商办综合体项目入市的影响商业物业需求旺盛，中原区的商业物业主要集中在大量城改综合体项目中；价格方面，郑东新区和金水区分别以22908元/㎡和22703元/㎡领跑全市；惠济区商业项目较少，14年成交主要为南阳路综合体项目商业物业，因此价格位居第三，其他区域价格均位于15000左右。

2.8 办公市场区域格局

2014年办公物业成交集中在郑东新区，基于前两年郑东新区供应过大，郑东新区仍处于去库存化时期。高新区、中原区与惠济区供过于求明显，办公物业消化量小，办公物业与商品住宅价格倒挂，办公物业预计开发量持续增大，开发需谨慎。

供应方面，郑东新区和高新区供应较多，代表项目绿地项目以及四大铭筑、正弘高新数码港、华强城市广场和升龙中央广场等。需求方面，郑东新区一家独大，成交50.57万㎡；二七区主要为火车站附近办公楼、航海路沿线办公楼和二七南区绿地滨湖国际城项目。价格方面，郑东新区以14263元/㎡的价格领跑全市，金水区和经开区价格位于10000-11000元/㎡，其他片区价格均低于10000元/㎡。

2.9 全市各物业市场库存

郑州商品房整体库存量超出预警线，但各物业差异大。商品住宅库存快速去化，土地价格高企背景下，未来商品住宅价格增幅加大。商业物业库存量超高，价格增长过快，泡沫化出现。办公物业仍较长时间处于去库存化阶段，供过于求难以改变。

以近3个月月均去化来看，商品房去化周期为19个月，商品住宅为9个月，处于合理区间10-12个月之内，而商业用房和办公市场则是严重库存高企，虽然里面包含了开发商自持的部分，但集中供应现象仍然比较严重，尤其是未来城中村改造后大量的综合体项目带来更大量的商办物业体量，该物业库存压力仍将进一步加剧。

2.10 全市二手存量房市场

郑州二手存量房时代来临。十年前二手存量交易量仅占新房交易量20%，2014年二手存量房交易量猛增，占新房交易量近50%。未来五年，郑州存量房与新房交易量有望反转。

3、房企市场格局

3.1 商品房市场格局

2014年郑州商品房销售面积超10万平米楼盘13个，2013年28个。TOP20楼盘集中于高新区、中原区、南三环等，郑州进入三环郊区大盘开发时代。

3.2 商品住宅市场格局

2014年郑州商品住宅销售面积超10万平米楼盘11个，2013年26个。一线品牌房企大盘业绩突出，TOP20楼盘占总销售面积43%，中小房企住宅市场受挤压。

3.3 商业物业市场格局

2014年商业物业销售面积TOP10楼盘，分布二环和三环之间的金水区与中原区核心商业区内，地段与交通是商业物业开发的关键因素。

3.4 办公物业市场格局

2014年办公物业销售面积TOP10楼盘，多聚集分布郑东高铁区与龙子湖区，其中绿地开发办公物业楼盘全部进入前十名，呈现良好业绩。

4、郑州楼市新格局总结

（1）局部区域房价仍高速增长，区域房价差异化加速

（2）高端住宅市场份额加大，住宅产品加速分化

（3）局部区域商业与办公物业泡沫化出现，开发谨慎

（4）二手房交易量上升，新房与二手房交易量有望反转

（5）房地产开发进入三环外大盘时代，品牌房企造城模式

三、郑州楼市发展新趋势

郑州房地产市场发展新趋势：房地产媒体深度变革调整，移动互联网新技术运用；房地产销售模式不断创新，多元化新渠道开启；区域行业集中度提升，白银时代房企新机遇呈现。

新趋势1——郑州主流报纸媒体纷纷转型，受自媒体与互联网媒体冲击，2014年报纸房地产广告投放频次与投放版面下滑明显，分别同比下降17%与25%。

新趋势2——传统代理公司模式受到冲击，自万科实施全民经纪人，全民经纪人模式纷纷效仿，房地产众筹创新模式出现，社会化营销成为趋势之一。

新趋势3——移动互联网技术广泛运用，房企微信平台、自媒体活跃，楼市“码上时代”来临，房地产电商模式不断创新，房多多、吉屋网等新电商平台涌现。

新趋势4——区域行业集中度显著提升，住宅市场空间大幅挤压，大型主流品牌房企跨界转型，白银时代房地产市场仍有诸多发展机遇。

新趋势5——行政调控退出，房地产行业加快市场化转型。经济深度调整势在必行，相对宽松货币政策持续，郑州房地产走出低谷，未来市场增速放缓。