周建平：养老地产要泛产业化

养老产业作为一个产业，必然是由利益相互联系、具有不同分工的各个相关行业所组成。那么，养老产业要如何定义呢？全球养老产业研究中心OLDAGE提出，养老产业是以不同年龄、地域、气候、环境、亲情习惯、心理状态、社会发展文明和经济基础、执政水平和力度为基础，针对个体提供的生命保障产业；是从生命开始的需求研发、设计、准备、应用的产业，并且一切传统意义上的独立产业都是为其服务的产业。所以，养老产业不能狭义地理解为养老地产。除了地产，养老产业还涉及医疗、服务、培训、用品制造、金融、保险、设计、健康食品、信息化等众多相关行业。养老地产只是养老产业链中的环节之一。

目前国内养老产业发展中，涉及养老产业的企业，着眼点多是集中在老年居住环境这一个点上，导致养老地产受到业内大力追捧，也造成了部分企业与社会民众对养老产业和养老地产概念的误导和混淆。

我们该如何看待国内养老产业的发展呢？

养老产业的发展是一个全社会参与的过程，为了配合市场需求，2013年开始，政府频繁出台各类鼓励政策，为开发投资带来发展契机。这一年也一度被业内视作养老产业发展的元年。在政策红利的驱动下，社会各方力量投身养老产业，产业链中率先启动的环节就是养老地产。但市场是否意识到，养老地产是有别于普通房地产开发的，其投资模式、开发模式和支撑要素都不同。

泛产业地产

我们可以把养老地产看成是一种“泛产业地产”。众所周知，产业地产是在工业地产的基础上发展起来的，是以政策为基础，以金融为依托，以地产为载体，通过产业集群、产业链构建，来实现区域经济发展的一种综合型房地产开发形态，是一种以产业为支撑的“产业公园模式”+“产业综合体模式”的复合体。在这一模式与形态下，养老地产会成为养老产业链中的关键平台，成为一个重要的介入点，只有养老地产这一平台搭建后，才能贯穿整个产业链条。

那么，养老地产应该如何做？

早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典，然后欧美一些发达国家相继步入此行列，这些国家养老政策的共同之处是依赖社会养老功能：一是在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；二是在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。亚洲国家中，日本、新加坡等也较早进入了老年型国家之列，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”。发达国家进入老龄化社会的时间长，在养老地产开发方面的确有很多值得我国借鉴的经验。但我国发展背景不同、国情现状不同、经济形势不同、养老观念也不同，所以不能完全照搬照抄某个国家的模式，需要我们研究创造出一种真正适合我国国情的养老模式。

另外，养老地产前期投入资金量大、回报周期较长、功能规划复杂、产业相关要素多，而且众多要素需要在养老地产这个关键平台上进行整合，所以养老地产的开发需要强大的资本实力和资源整合能力。

四种类型的投资者

那么什么样的企业适合做养老地产？

首先要明确的是，养老事业是带有公益性质的事业，但投身养老行业的企业，其良性发展必定需要商业化运作，只有适合的商业模式才能保证市场良性有序的发展。

一是大型险企。大型险企具备雄厚的资金实力，不追求短期投资回报，且险企可以围绕寿险产业链设计产品组合，形成一套独有的商业模式。这是其他类型公司无法竞争的核心优势。但缺乏地产开发经验是多数险企的一大劣势，即使旗下有房地产开发公司，其品牌价值和品质管控能力也远不及专业房地产开发公司。

二是品牌房企。品牌房企凭借多年的房地产开发经验和品牌价值，对产品硬件环境的营造能力基本不成问题，但房地产行业属于资金密集型行业，对现金流和资金沉淀相对敏感。所以稳定的资金来源和回报周期是房企涉足养老地产的瓶颈。另外，多数品牌房企都配有自有品牌的物业管理公司，所以服务品质基本可以得到保障。但在运营初期，会在养老服务的专业性方面有所欠缺，需要在实践中调整完善。

三是医疗集团。医疗资源是养老地产所需要的核心资源，医院的核心竞争力毋庸置疑，但医院在养老地产的产品设计、环境营造和硬件开发能力上远不及专业房企，资金实力又不及险企或投行，因此很多医院设立健康产业或医疗集团，将自有资源与社区老年公寓资源打通，可形成医养结合的小规模养老地产。

四是专业化投资公司。投资公司的优势在于强大的资金实力、资本运作能力和灵活的资源整合能力，可以在养老地产开发中统领产业布局，通过整合多方优质资源，形成优质资源的集合效应，并通过各资源间的传导，带来联动的发酵效应，将养老地产这个平台的效能发挥到最大。但投资公司往往更重视资本，产业专业性不强，所以需要培育养老产业专业化投资公司。

总体而言，基于国家政策红利窗口期，目前全国养老地产发展势头迅猛，但产业链中单一环节的过快发展会造成养老地产与养老产业整体发展的脱节。所以现阶段养老地产的发展，就遇到了医疗资源不到位、服务体系不配套、各类专业人才短缺等瓶颈。因此，养老地产的发展必须要回到养老产业链的层面来考量，通过养老地产的发展带动产业链中配套产业的发展，从而反作用于养老地产的发展，为其提供完整的支撑。在整条产业链中，相互作用、相互促进，滚动发展。

市场风险与未来空间

基于以上分析，我谈谈现阶段雅达国际的养老项目——雅达国际健康生态产业园。

雅达国际以“纵深养老产业链，整合积聚养老资源和谐发展”为经营思路，在长三角乌镇开始实践养老业务。雅达国际的发展愿景是成为国内养老产业的引领者、资源集成者。因此，我们在打造第一个养老产业平台时，主要规划了健康医疗、精神文化、专业服务、产品等方面，使我们的养老园区成为“泛产业地产”的代表。

雅达国际健康生态产业园于2012年10月开建，计划今年年底前落成运营。在这个园区里大家可以看到：

健康医疗：医疗是养老最重要的支撑要素。乌镇园区中我们建了一个占地近200亩的国际健康管理中心，包括国际康复医院、老年专科门诊、体测、健康管理促进中心等。

精神文化：精神文化生活是养老的品质要素。我们在乌镇项目上实践了以重塑老年人人生价值为核心的老年教育体系，创新建造了中国目前最大的民间老年大学，同时规划了占地400多亩的体现江南水乡文化特色商业休闲生活空间。

专业服务：服务是养老的核心要素。在我们的园区，自理老人与非自理老人按照国际标准12∶1规划，分区有针对性地提供专业服务。

产品：包括养老园区和养老用品。1平方公里的适老化养老园区一次规划成型，适老理念贯穿始终。按照国内最严格标准打造适老化养老公寓和护理公寓；同时为了更好地服务于老年人，开始关注和投资老年专业用品和生活用品。

目前，对被国人誉为“最大蓝海”的养老产业，进入者已经开始感叹“看似很美，一碰就头疼”。其实，任何行业在发展初级阶段都会面临这样的问题，市场都会出现因为参与主体行业背景、从业动机和综合能力等因素，以及因准备不充分而出现被淹没和淘汰的情况。养老产业作为一个产业是一个巨大的产业链，之所以巨大，是因为中国人口发展趋势以及未来消费最大的群体是老年人。巨大的巿场决定行业的生命力，而养老地产作为行业的先驱和载体，在行业发展中对参与者要求较高，它要求资金、资源、运营能力较强，具备跨行业整合、产品打造、老年人生态链构建等能力，以常规的地产开发思维或简单的卖保险思维将很难取得真正的成功，必须用泛产业思维来对待这一看似美丽的行业，否则，在发展初期很难找到商业模式，草率进入就会陷入进退维谷的境地。

现阶段，养老地产已经暗潮汹涌，我大胆预测，3~5年就会因产业链未协同发展而产生“养老地产泡沫”。

我们都希望先行者能够成为行业先驱和典范，而不是先烈，因为社会需要开拓创新。雅达国际于3年前就已经迈进养老行业，已经在路上，并做出了些许成绩，但成功与否还需时间和市场检验。

                                                           （中国房地产报）