【深度】河南：哪里的楼市最危险

一、写在前面的话

“哪里的楼市最危险”今天写到第7篇，这个系列在微信圈里引起了不小的反响，“江苏篇”的阅读次数已经超过15万，转发超过7000次，“福建篇”阅读接近8万次，并被数十个微信公众号转载，“浙江篇”阅读量近5万次。很多省份的读者留言，要求尽快分析他们那里的楼市。对于大家的关注深表感谢，接下来我会对主要省份逐个分析，请大家放心。

与此同时，也有一些读者对我的研究方法表示了不同看法，我在这里解释一下。我在多篇文章里表示过，研究一个地方楼市是不是有风险，需要看四方面的数字：一是住房存量，也就是说目前有多少房子，人均面积有多少；二是看住房增量，也就是看施工面积以及增长速度。我在这个系列里使用的施工面积，都是商品房屋的，来自各地统计局，没有包含集资房、小产权房、政策性住房和军产房，所以肯定是有缺陷的。三是看人口趋势，是增加还是减少，速度如何。四是看房价和当地平均收入水平的比较。

说句实话，上述四方面的准确数字，我们都无法获得。统计局有没有，我都表示怀疑。更何况在我的研究过程中，发现一些地方政府刻意隐瞒数字，甚至销毁数据。有些城市统计局网站上，连自己城市最近几年完整的数据都不提供，个别城市至今不公布2013年统计公报。有的城市统计公报中，通篇没有“房地产”三个字，甚至连常住人口数字都不提供。我真的不知道这种统计局要他何用，这样的统计公报，公布了有什么用途。所以，我只能通过有限的、可比的数据，尽量拼凑出各地房地产市场的真相，很多时候我感觉自己好像是个侦探。在这种背景下，我的研究肯定带有巨大的局限性，但即便如此还是有它自身的价值。

二、关于河南房地产市场的研判

河南经济总量位居内地省份第五（前四分别为广东、江苏、山东、浙江），户籍人口位居第一，实际常住人口位居全国第三（仅次于广东、山东）。下面我我直接给出结论，数据穿插在文章中。

河南楼市最危险的城市是洛阳。2013年这个城市商品房屋施工面积为4330平米，常住人口662万，人均6.5平米，位居河南第二（郑州是10.6平米）。洛阳对房地产的依赖度是9.6%（2013年房地产投资占GDP的比重），郑州是23.3%。为什么两项指标洛阳都低于郑州，我认为洛阳楼市更加危险？原因很简单，洛阳在过去3年里，在校小学生人数减少了6.3%，超过全国减少5.8%的水平，说明这个城市的人口在流失，而郑州的人口在大幅增长。在中国绝大部分三四五线城市，人均住房面积都够用了，如果一个地方人口流失，房地产开发仍然大规模进行，这样地方的楼市是非常危险的。

河南楼市第二危险的城市是郑州。2013年郑州商品房屋施工面积为9721万平米，常住人口919万，人均10.6平米，高居全省第一；2013年GDP为6202亿元，房地产投资1445亿，依赖度是23.3%，同样高居全省第一，而且超过了20%的警戒线。最近3年，在全国在校小学生平均减少5.8%的情况下，郑州增长了15.6%，这样我们可以简单地认为，郑州在过去3年里人口增长了21.4%，应该说这个成绩是非常不错的，几乎接近北京、深圳，在河南是当然的冠军。只要有人口增长，楼市就有希望，但郑州的人均在建面积的确偏大了。

河南楼市第三危险的城市疑似是平顶山。为什么说“疑似”？因为我查了平顶山最近5年的统计公报，都没有找到多少房地产方面有价值的数据。我只知道2013年这个城市房地产投资是247亿元，GDP是1557亿元，楼市依赖度是15.8%，位居全省第二。此外，还能查到2012年和2013年建筑企业口径统计的施工面积，但这个数据也许包括了当地企业在外地的施工量，但没有统计外地企业在当地的施工量，所以无法使用。此外，关于小学生人数，统计公报也语焉不详。总而言之，真相统计局不想告诉你。 

接下来比较危险的应该是商丘、周口和济源。商丘2013年房地产投资依赖度是12.4%，人均商品房屋施工面积是2.6平方米。看起来这个城市的楼市非常健康，类似深圳、东莞。但如果你看一下在校小学生人数，立马傻眼：商丘最近4年里小学生减少了31%（没有2010年数据），从112.6万人剧烈下降到77.5万人。此外，周口过去3年里小学生人数下降了27.4%，房屋施工面积无法查到，房地产依赖度是11.6%。也就是说，这3个地方出现了严重的人口流失。在这种情况下，楼市随便有点新增供应量，都会产生库存。

至于济源，过去3年小学生人数只减少了4.9%，低于全国水平，显示人口事实上在轻微增长。我没有查到2013年、2012年该市商品房施工面积，因为当地统计局突然不公布了。但2010年和2011年的数据有，按照那个数据和增速推算，济源2013年的商品房屋施工面积至少会在6-7平米之间，甚至可能超过7平米。这个供应量，在河南可以排到第二或者第三的位置。

在过去3年里小学生人数下降比较多城市，还有信阳（-21.6%）、驻马店（-21.6%）、濮阳（-19%）、鹤壁（-17.7%）、三门峡（-16.1%）、漯河（-12.7%），这6个城市的人均商品房屋施工面积分别是3.3、2.5、2.2、4、3.8、1.6（平方米）。比如驻马店，人口数字非常典型。2009年在校小学生100万，2010年增加到101万，然后直线下降到2013年的79.2万。2010年那次上涨，就是对全球金融危机的反映，说明2009年危机最厉害的时候，部分外出打工的人带着孩子回来了。后来随着经济的好转，大量人口再次外出，不少人顺便带走了正在读书的子女。在这类城市里，本来就拥有大量自建房，以及单位集资房，不计入“商品房面积”里，加上人口的流失，所以这些城市楼市投资价值不高。如果人均商品房屋施工面积超过3平米，肯定存在较大风险。

开封、南阳的楼市是河南最健康的。我没有找到开封2013年的统计公报，似乎没有公布，根据2012年的年报，这个城市2009年到2012年小学生人数增长了6.8%，人均商品房屋施工面积只有2平米，房地产依赖度7.8%。南阳2013年人均商品房屋施工面积2.1平方米，房地产依赖度5.2%，过去三年小学生人数增长2.7%。

最后说一下许昌、新乡、焦作、安阳。许昌2013年房地产依赖度是6.4%，人均商品房屋施工面积2.7平方米，过去3年小学生下降5.5%；新乡2013年房地产依赖度是12.9%，人均商品房屋施工面积是4.1平方米，过去3年小学生人数下降0.5%；焦作的数据是2012年的，房地产依赖度是4.5%，人均商品房屋施工面积2.4平米，过去3年小学生下降8.3%；安阳房地产依赖度是9.1%，缺少施工面积和小学生数据。相比之下，许昌是比较安全的，仅次于开封、南阳。新乡、焦作、安阳均有一定风险，但也不会太大。